【原创】当事人约定租赁合同租赁期限20年，到期后自动续租20年，该自动续期约定是否有效的问题案例评析

当事人约定租赁合同租赁期限20年，到期后自动续租20年，该自动续期约定是否有效的问题案例评析[原创]

邹秀丽律师原创（转载请注明出处）2021年11月15日

【案情简介】

魏某与李某于2000年1月对某商铺签订了租赁合同，约定商铺第一年租赁金额为50万元，此后每三年租金递增百分之十。此外，还约定租赁合同租赁期限为20年，到期后自动续租20年。2019年6月，双方对是否自动续租及续租金额产生争议，出租人李某将魏某诉至人民法院，请求确认该自动续期约定无效。

【审理结果】

人民法院判决确认该自动续期约定无效。

【律师观点】

租赁期间即租赁合同的存续期间，根据《民法典》第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”此条法律规定也在1999年颁布的《合同法》中。由此可见，除法律有特别规定之外定期租赁合同的最长期间不得超过20年。

对于实践中当事人签订租赁合同约定租赁期限20年，到期后自动续租20年，对于“到期后自动续租20年”的约定应认定无效。其理由是：

首先，租赁合同中出租人向承租人所移转者仅为债权性质的使用收益权，在租赁关系消灭时，承租人应向出租人返还租赁物，如允许租赁合同存续期限过长，一般的租赁物均会损耗殆尽，势将影响租赁物的返还，与租赁交易的初衷相悖。

其次，租赁合同当事人的权利和义务有赖于当事人之间的约定，但当事人的预见能力终究有限，而合同严守原则又使租赁合同的变更异常艰难，限制定期租赁合同的最长存续期间，有助于租赁合同的当事人适时调整交易的条件。

最后，当事人租赁合同约定租赁期限20年，意图使租赁合同继续存续的，可于定期租赁合同期限届满之前或之时续订租赁合同但新的定期租赁仍须受 20 年的最长期限限制。如果当事人在订立租赁合同时，在合同中约定到期后自动续期20年，这样的约定因意图规避《民法典》对租赁合同最长租赁期间的限制而无效。

【结语和建议】

不论在现行实施的《民法典》，还是在此前实施的《合同法》中，对于合同条款中违反法律、行政法规的强制性规定的，属于无效条款，自始当然无效，绝对确定无效。当事人在签订和履行合同的过程中，应当遵循有关法律规定，对合同条款作出合理安排，避免将无效条款纳入合同中，降低民商事交易的可预见性，影响预期利益的实现。

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